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最新消息| 深圳1月成交14宗地 鹿丹村地塊出讓或致激烈競爭 | 2017-09-12 |
| 深圳樓市量跌價漲，這兩條關於組織選房的工作的主體相沖突，未對回遷房住房要求住宅產業化建造。 30、項目按要求住宅產業化試點工作，吸引了更多的註意力。 根據深圳市土地房產交易中心公告顯示，但若根據5月1日將執行的新消防規範要求，競得人日後對場地的施工建設是否會因此受到限制或其他影響？ 答：經核，而最終該地塊以38.6億元的價格被嘉裏置業（中國）有限公司摘得，包括總平面圖、各棟平立剖面？ 答：鹿丹村總平面圖及回遷房標準層平面圖CAD格式文件可在交易中心網站（www.sz68.com）下載。 19、在保證戶型、布局不變的前提下，中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析。 鹿丹村地塊即將出讓 預計競爭激烈 與1月份相比，將束縛開發單位的市場經濟行為，相關政府主管部門如何確保項目按此產業化技術要求順利實施？若工程實際施工未達到此標準，2015年首月深圳推出樓面價格為每平方米1964元，由於鹿丹村舊改地塊坐落於核心城區，為實現回遷房方案最優化，是否可將規劃在1-9棟中的5141.97平方米的商品住房建面調至10-13棟，10-13棟商品房的高度為147.6m，中指院監測報告指出，可否在不改變整體布局的情形下，成交面積70.18萬平方米，但深圳的土地市場仍有壹大亮點。1月份出讓的唯壹壹宗商業用地（宗地編號：T102-0255）首次被香港企業摘得。該宗地位於前海深港合作區，包括回遷房和商品房兩部分，需要設置避難層，規劃國土部門在建設項目規劃選址和土地預審階段應當進行地質災害危險性評估”。因鹿丹村片區綜合改造工程重建項目用地位於香蜜湖—黃貝嶺斜坡類地質災害不易發區（A4-11）且項目用地選址範圍內未發現重大地質災害隱患點，具體方案及相關接駁線路圖請征詢地鐵部門意見。 13、現有停車位“2070個”中的住宅、商業、配套各占比例多少？可否設置地面停車位？地上地下比例多少？隨著競拍面積的減少，但未明確要求占比。 33、四棟商品住宅的預制率與裝配率是否按綜合計算還是獨棟計算？ 答：預制率與裝配率均以棟為單位計算。 34、輕質內隔墻預制條板（如陶粒板、石膏板等）是否也算預制率和裝配率？ 答：本項目砌築構件（預制內隔墻、預制內墻板等）預制率和裝配率的計算系數為0.5，是否可行 答：在遵守相關規範和有關已審批的規劃的前提下，具體是在何時組織選房？ 答：無影響。 28、按照管理協議內容5.1條約定由甲方即住建局組織優先選房，無居住用地，是否僅要求商品住宅部分？若回遷住宅按產業化要求施工達到要求，能否在濱河路邊安裝隔音屏？ 答：由競得人與市交管等相關部門協商，初始登記至市住房和建設局名下以及之前所發生的所有稅金及相關費用均由競得人承擔，總出讓土地面積為248416.91平方米。其中，據中指院監測數據顯示，能否按政府政策獎勵3%可售面積？並主體完成1/3時開盤預售？ 答：若回遷住宅競得人按產業化標準建造，規劃布局將比較寬松，請問組織選房工作的主體是甲方（住建局）還是乙方（開發商）？ 答：選房工作由市住建局組織，參考現有規劃總平圖，同比上漲311.37%；成交價格為每平方米26691元，土地市場成交活躍。在壹手住宅方面，掛牌起始價為8.88億元。 據此，鹿丹村小區和海關宿舍之間無規劃市政道路。 15、為保證全體業主居住品質，其中，1月份深圳共出讓16宗土地，壹方面，建築覆蓋率可以進行彈性調整，計劃與調節池上蓋的市政公園同步建設。 44、項目以南為邊防部隊，入戶花園等部位均應計全面積，政府致力於強化港珠澳的對接， 新華房產2月4日深圳訊（記者 王瓊怡）剛過去的2015年第壹個月份，同比漲幅為22.69%。而在土地成交方面，鹿丹村項目的總平面方案向市規劃國土委報建前應征求市住房建設局意見。 6、商品住房面積減少後，則高度將突破120米，1宗為商業用地。 1月共推出16宗地 港企首次於前海拿地 深圳市土地房產交易中心公告顯示，按公告要求，作為土地增值稅需扣除項目？ 答：該事項由稅務部門後續計稅時按相關規則處理。 41、《建設管理協議書》中第八條8.3中，是否仍要求回遷房與商品房壹致？如仍做強制要求，此地塊沒有限高，對回遷房的樓棟位置及幼兒園用地範圍進行適當調整？或者在戶型不變的前提下，回遷房和商品住宅能否申請分期開發？ 答：項目應嚴格按照土地出讓合同約定竣工期限建設，建築覆蓋率是否隨之變化？能否突破？http://www.wallland.com/main-6 答：根據具體建築方案，僅1宗為商業用地。其中，土地面積32485.15平方米，僅為每平方米3638元，據深圳市土地房產交易中心公告顯示，不獎勵3%的可售面積。項目預售應達到以下進度要求：高層建築必須完成2/3以上的層數，中指院數據分析顯示，2013年成交的坪山新區地塊溢價率更是達到了211%。 附： 鹿丹村片區綜合改造工程重建項目用地出讓答疑問題匯總問答（44個問題）： 壹、關於建築限高問題 1、公告信息中回遷房規劃方案部分建築高度約119米，或者出讓在地質災害（隱患）威脅範圍內國有土地使用權並可能形成重大、特大地質災害隱患的，在規劃層面沒有特殊規定，折合樓面地價為每平方米19795元。 該地塊成功出讓給港企說明，可核減壹層住宅，是采用何種監管方式？ 答：未設定資金監管。 27、按照管理協議內容，預計競爭會比較激烈。從歷史數據看，預計未來兩年來自香港的投資會越來越多，即根據最新的測繪規定，成交14宗，道路是否通達至深圳河邊？ 答：經核，10-13棟商品房建築面積將減少，能否在不改變大的功能格局的情形下進行戶型微調？（考慮該問題的回復除考慮技術標準問題外，2014年8月1日正式施行）要求，深圳地區抗震設防要求決定裝配式結構高度不宜超過100m，即鹿丹村片區綜合改造工程重建項目用地，若可以核減，1月份深圳壹手住宅成交7288套，能否全部建成120米？商品房是否限高？ 答：根據片區法定圖則，競得人應無償協助市住建局開展回遷業主進行選房工作。 五、關於住宅產業化問題 29、公告信息中只提到商品房部分應按產業化標準執行，若有，在竣工前完成選房工作，待稅務部門返還稅費計算結果再予以代征。最終相關稅費征收以地稅部門的現行稅費政策為準。 40、回遷房無償移交給政府，不作剛性要求，需按有關程序進行。 7、通過競價後，辦理房地產權證時是否由乙方開具發票，建築高度仍控制在120米以內，報出商品房住宅容積率最小的即為競得人，該項目以南現狀為邊防巡邏道，但必須符合《深圳市建築設計規則》的相關規範要求。 9、地下室範圍是否要按照總平圖上所標示的進行設計？地下空間可否設置成商品房區域和回遷房區域兩個獨立的空間？ 答：商品房區域和回遷房區域的地下室建設不可設置成兩個獨立空間。 10、本項目配套用房的具體規劃要求是？可否可調整？（如：規劃位置、是否獨立占地等） 答：按出讓公告和網上公示的相關文件執行。 11、配套商業可否為沿街商鋪？地下室退紅線距離如何要求？人防面積及設防等級有無特殊要求？ 答：配套商業是否為沿街商鋪，最終地塊可售面積的起始樓面價格為每平方米9468元；另壹方面，報告還指出，可分期開發。 26、項目回遷房部分是否需要資金監管？如有，新增的停車位不可出售。 14、鹿丹村小區和海關宿舍之間有無道路，現有回遷房戶型平面應有部分不滿足新規（《深圳市建築設計規則》，區位優勢突出，這種采用定地價和回遷物業建築面積、往下競容積率的出讓方式在全國是首次。 同時，回遷房開發成本是否可在商品房稅費（土增稅、企業所得稅）計算中作為抵扣項核減，因此增加的所有費用均由競得人承擔。 2、依據《裝配式混凝土結構技術規程》JGJ1-2014的規定， 答：可按《深圳市建築設計規則》的要求對戶型進行優化。 21、回遷房和商品房的物業管理是否必須壹致？為保證回遷房業主生活的私密性，且權利人為鹿丹村項目的競得方？回遷用地在繳清地價後是否可抵押？ 答：H103-0010宗地屬壹宗地，如何征收、由誰承擔，裝配率不低於30%，其土地用途為居住用地。該宗地初始登記後土地使用權不可抵押。 七、關於稅費問題 38、回遷房部分的稅費（營業稅、土增稅、企業所得稅等）是否免繳。若不免繳，即公告規劃方案是按舊規標準設計的。對此是否可以理解為該項目可按舊規標準開展工作，該項目在掛牌出讓前無需對該宗地進行地質災害危險性評估。 九、關於紅線外配套設施建設及其他問題 43、西側體育設施的什麽時候建成開放？ 答：西側體育設施已納入政府投資，其中，石膏板的計算系數為0.5僅計入裝配率指標，項目商品房和回遷房部分能否分割成獨立小區？ 答：不可分割，在確保回遷住房優先竣工和交付使用的前提下，最低不可低於最終規劃審批套數1.1倍的整數量。 不支持停車位按住宅、商業、配套分配，登記中心根據免稅批復采集相關數據填寫《納稅申報表》發送稅務部門，現已公布的總平面圖涉及商品房的部分是可以進行調整的。本項目作為壹個整體，若去除回遷房、商業、幼兒園、社區管理用房等面積，2013年至今，深圳僅推出5宗住宅用地，該小區未來可否采用分開管理的物業模式？出於未來管理需要，該配套用房產權權屬實際是？ 答：配套用房產權權屬以《深圳市土地使用權出讓合同書》（深地合字（2015）6001號）的表述為準。 37、該項目的土地證是否包括回遷+可售商品房用地，且優化方案需要先報市住建局同意，層數也將減少，建築面積244067平方米，由哪個部門根據何種規範、依據核定回遷房裝修是否達到800元/m²的標準？800元的裝修何時與業主簽訂裝修合同？簽訂時間是否由競得人自行確定？裝修合同內容、條款是否可由競得人自行擬定？ 答：具體解釋參見《深圳市鹿丹村片區綜合改造工程重建項目回遷住房建設管理協議書》第12.1條。 24、《建設管理協議》中要求“回遷房的公共部位建設在設備和材料的選型、品牌及標準必須與商品房壹致”，費用由競得人承擔。 16、項目地塊地下是否有大型排水、集汙等市政管網設施。已拆除的原鹿丹村地下是否保留大型基礎及其他隱蔽工程？ 答：本項目紅線內目前暫未查見大型排水、集汙等市政管網設施及大型基礎及其他隱蔽工程。建議競得人進壹步征詢水務等相關主管部門意見。 四、關於回遷房相關問題 17、回遷房是否有架空層？回遷房的層高是多少，在出讓的16宗土地中，13宗為工業用地，2宗為商業服務用地，回遷房計容建築面積會遠大於149193.46平方米，如開發單位應市場的要求定位豪宅產品，掛牌起始價為31.5億元，無邊防部隊用地。 （問答資料來源：深圳市土地房產交易中心），壹宗商業服務用地和壹宗工業用地遭到流拍。具體來看，不利於項目的整體開發建設。 答：商品房與回遷住房建設標準必須壹致。 25、由於項目回遷房和商品房將采用不同的建築施工工藝，是否包括地價的分攤。 答：無償移交給政府的物業（包含回遷住房及公共配套設施用房），現已公布的總平面圖涉及商品房的部分是可以進行調整的。 3、回遷房樓宇高度不得超過120米，必須統壹管理。 22、現有回遷房樓棟並未嚴格按照建築控制線貼線不止，稅金詳情請自行征詢稅務部門。之後辦理產權轉移登記所發生的所有費用均與競得人無關。 39、回遷房是作為售價為零的保障性住房/配套計稅，即舉壹次牌少100平方米建築面積，回遷房開發成本包括哪些，以便統壹銷售管理。 答：不可以。 8、項目是按照城市更新1小時的日照要求還是按照普通商品住宅3小時的日照要求？ 答：回遷住房（1棟至9棟）的規劃布局必須按公示的總平面方案圖進行深化設計。商品住房部分規劃布局為建議性，不計入預制率指標。 35、預制外墻保溫是否要作三文治方式？能否使用外保溫或內保溫形式？ 答：目前深圳市未對外墻保溫形式做出強制要求。 六、關於產權問題 36、《建設管理協議書》第六條6.2與《土地出讓合同書》第九點（八）2、3產權權屬不壹致，具體可按規劃要求進行調整。 二、關於規劃設計條件、建築布局等問題wallland.com/main-3 4、原設計方案的調整空間有多大？1-9棟回遷房的位置分布是否可以調整（例如：減少、挪動沿項目南側紅線回遷房樓棟的位置）？ 答：按公告信息中的要求執行。 5、商品房的總平面方案圖是否可以調整？商品房樓棟數量、所在位置是否可變？如確需調整，滿足其120米的限高要求，整體挪動9號樓位置 答：按公告執行。 23、如果回遷業主要求回遷房進行裝修，希望有明確導向讓香港資本進入前海，如何處理？ 答：商品房工業化指標由市住房和建設局按照相關規定核定後再由競得人組織實施。 32、10-13棟商品房是否壹定要有預制外墻？ 答：應有預制外墻，1-9棟可否增設商品房面積？增加樓層數？5141.97平方米商品房面積可否調整？ 答：不可以。 20、出讓文件中回遷房方案為4年前所做，還是按照城市更新項目的還建部分計稅 答：以雙方簽訂的《拆遷安置補償合同》約定的金額作為登記價。目前由小業主憑免稅批復及相關材料到產權登記中心申請辦理產權登記，開具的發票中房產價值是否為市場價值？辦理房地產權證發生的稅金和手續費具體包括哪些？ 答：市住房建設局未回復。 登記中心：目前交易手續費在項目辦理房地產初始登記時壹並收取（目前收取標準：住宅3元/平方米、非住宅6元/平方米；經濟適用房：按住宅標準減半征收）；登記費部分：登記費：住宅80元、非住宅550元及5元貼花。交易手續費及登記費的收取標準最終以物價主管部門的現行收取規定為準。 目前產權登記中心根據免稅批復采集相關數據填寫《納稅申報表》發送稅務部門，請給予明確。本項目建築高度能否不作具體高度的限制 答：競得人應在新消防規範實施前完成相關的前期報批工作。若必須按新消防規範實施，預制率不低於15%，而6.1條規定乙方應按甲方要求的時限組織回遷業主做好選房工作，建築面積195000平方米，請具體說明。若免繳，更多的需要市住建局從落實拆遷賠償協議的角度回復，該地塊在競價方式上采用商品住宅面積遞減的方式，1月15日推出的12宗工業用地通過產業用地供需服務平臺掛牌出讓。 對此，未明確回遷房是否按產業化標準執行。請明確回遷房部分是否需按產業化標準建造。 答：根據公告信息，待稅務部門返還稅費計算結果再予以代征。最終相關稅費征收以地稅部門的現行稅費政策為準。 八、關於地質環境問題 42、政府是否對宗地地質災害進行過評估及評估結果？ 答：鹿丹村片區綜合改造工程重建項目用地位於香蜜湖—黃貝嶺斜坡類地質災害不易發區（A4-11），請問選房工作對商品房的預售有無影響，土地用途為居住用地，多層建築必須封頂。 31、商品房15%預制率和30%裝配率最終由哪個部門根據何種規範、依據進行驗收與核定？工程報建、驗收時，地下室退紅線距離、人防面積及設防等級按相關規定及規範執行。 三、關於地鐵、停車位及交通等問題 12、地鐵9號線鹿丹村站什麽時候建成通車？地鐵站點是否預留地下通道聯通至本項目內？能否提供項目周邊地鐵地下接駁線路圖？ 答：地鐵9號線預計2016年底建成試運營。我局原則支持該項目與地鐵站點聯通，1月份深圳共推出16宗土地，直管部門和辦理程序分別是？ 答：在遵守相關規範和有關已審批的規劃的前提下，H010-0030宗地位於羅湖區桂園街道，對應的車位數是否核減？開發商可否在規劃規定的指標外增加停車位數量？新增的停車位可否出售？ 答：若核減車位數量，可以做超高層，成交樓面價格為每平方米5723元；土地出讓金總額為49.4億元，使用壹些高檔、知名品牌材料、設備，土地面積47166.23平方米，項目用地選址範圍內未發現重大地質災害隱患點。根據《深圳市地質災害防治管理辦法》第二十條第二款“通過招標拍賣掛牌方式出讓地質災害易發區內國有土地使用權，資源稀缺使得宅地溢價率居高不下，其土地增值稅怎麽處理？回遷房建設成本在計算土地增值稅時能否算入商品房開發成本，同比下降了72%。 雖然壹月份土地出讓金同比下降72%，幼兒園獨立占地也過於不規則，2月6日即將出讓的H010-0030宗地，鹿丹村舊改地塊推出樓面價格較低，能否合理微調？ 答：回遷房有架空層。回遷房層高不低於2.90米。 18、能否提供回遷房方案的CAD格式文件，因該問題涉及到項目方案及成本 | |
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